賃貸マンション・アパートの修繕費とは？借主は経年劣化・原状回復を知っておこう
賃貸マンション・アパートの退去時に修繕費がどのくらいかかるのか気になる方は多いのではないでしょうか？特に借りているお部屋に傷・汚れが付いてしまった場合、誰が修繕費を負担することになるのか不安になる人もいるでしょう。
そこで今回は、賃貸マンション・アパートの修繕費について解説します。退去時にかかる修繕費をどちらが負担するか、よくある修繕費トラブルについても解説しますので、これからお部屋探しをする方や賃貸物件を借りている方はぜひ参考にしてみてください。
目次
賃貸マンション・アパートの修繕費とは？
賃貸マンション・アパートの修繕費とは、物件の維持・管理のために必要な建物や設備等の修繕にかかる費用のことをいいます。修繕の内容は規模の大きなものから小さなものまでさまざまありますが、修繕費の負担でトラブルになりやすいのが「退去時の原状回復費用」です。
国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について次のように定義しています。
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
簡単にいえば、「賃貸マンション・アパートを借りた場合、借主の故意・過失等によって傷や汚れ等が付いた箇所はきちんと直して明け渡しましょう」という考え方です。たとえば、借主がわざと壁に物をぶつけて穴を開けてしまった場合は、借主が修繕費を負担して元の状態に戻す必要があるでしょう。退去時にかかる修繕費は、入居時に預けた敷金の精算とあわせて行われるのが一般的です。
退去時の修繕費を負担するのは貸主？借主？
賃貸マンション・アパートを借りている人の中には、室内にある傷・汚れについてどこまで修繕費の負担を求められるのか不安に感じる人もいるのではないでしょうか？結論からいえば、経年劣化や通常損耗の範囲であれば「貸主負担」、借主の故意・過失であれば「借主負担」となるのが一般的です。ここでは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照しながら、退去時の修繕費を誰が負担するのか解説していきます。
経年劣化・通常損耗なら「貸主」
建物や設備等は、時間の経過とともに徐々に劣化します。そのため、陽の光により壁や床が変色してしまったケースなど、自然的な劣化・損耗等（経年劣化）については貸主の負担とされています。経年劣化は、あくまでも「時間の経過によって自然に起こる劣化・損耗等」を指していることに注意しましょう。
また、借主が日々の生活の中で通常に使用していて生じてしまった損耗等（通常損耗）も貸主の負担とされています。たとえば、借主が設置した家具による床の凹み、壁に刺された画鋲の穴など。日常生活における「通常の使用」による傷・汚れの場合は、貸主負担と考えられています。
借主の故意・過失なら「借主」
一方で、借主の故意・過失による損耗等は借主負担とされています。たとえば、わざとクロスに落書きをした、タバコ等によるヤニ・臭い、借主の不注意で雨が吹き込んだことによる畳・床の色落ちなど。他にも、定期的な掃除を怠ったことが原因による汚れや飼育しているペットが付けた傷なども借主負担になると考えられています。
賃貸借契約書に記載される特約に注意
上記で紹介した考え方は、あくまでも国土交通省が公開しているガイドラインによるものです。ガイドラインは退去時の修繕費負担に関する一般的な基準を示したものであり、強制するものではありません。そのため、実際には貸主と借主の間で交わされる「賃貸借契約書」の内容も非常に重要なポイントとなります。
賃貸借契約書の内容で注意しておきたい項目の一つが、「特約」です。たとえば、「退去時のクリーニング費〇〇円は借主負担とする」といった内容の特約があれば、その内容に従うことになるでしょう。退去することが決まったあとに「知らなかった！」と慌てないように、契約書の内容をきちんと確認した上で入居することをおすすめします。
敷金なしの物件と原状回復
募集されている賃貸物件の中には、「敷金・礼金なし」という物件も存在します。敷金・礼金は初期費用の中でも大きな割合を占める項目であるため、敷金・礼金なしであれば大幅に初期費用を抑えることができるでしょう。しかし、入居時に敷金を預けないことから、退去時にクリーニング費などの負担が直接かかりやすいことに注意が必要です。
また、敷金・礼金なしとしている物件の中には、短期解約違約金の特約が設定されているケースもあります。退去時のトラブルを防ぐためには、あらかじめ契約内容をしっかりと理解しておくことが大切です。わからないことがあれば、遠慮せず不動産会社に質問してみてください。
賃貸マンション・アパートでよくある修繕費トラブル
賃貸マンション・アパートでよくある修繕費に関するトラブルとして、次のような事例が挙げられます。
- 長期間暮らしていた賃貸住宅を退去したら、原状回復費用として高額な修繕費を請求された
- ハウスクリーニング代が借主負担であることに納得できない
- 退去から数か月以上経つのに敷金が返還されない
- 入居前からの傷なのに、借主の故意・過失による傷として修繕費の請求をされた
- ほんの少しの傷なのに全面的な修繕が必要と言われて高額な修繕費を請求された
このようなトラブルを防ぐためには、賃貸借契約書の内容をきちんと理解して納得した上で契約をすること、入居前からあった傷については写真等で証拠を残して管理会社に報告しておくことが大切です。そして、入居後はできる限りきれいにお部屋を使用することも重要なポイントとなるでしょう。退去時の精算に納得できない場合は、貸主や管理会社に修繕費の内訳や金額、費用負担について質問してみてください。
また、入居中に設備の故障などのトラブルがあった場合は、その都度貸主や管理会社に相談しましょう。貸主や管理会社に無断で修繕してしまうと、後々トラブルに発展してしまう可能性があります。賃貸マンション・アパートを「借りている」意識をもって生活することも大切です。
借りている賃貸マンション・アパートの相談は管理会社へ
今回は、賃貸マンション・アパートの修繕費について解説しました。国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方によれば、経年劣化や通常損耗であれば貸主負担、故意・過失等は借主負担とされています。ただし、ガイドラインに法的な拘束力があるわけではないので、貸主・借主が取り交わす賃貸借契約書の内容も非常に重要なポイントとなるでしょう。後々のトラブルを防ぐためには、きちんと契約内容を確認した上で入居することをおすすめします。入居中のトラブルや退去時の精算について不安がある場合など、借りている賃貸マンション・アパートについて困ったことがある場合は貸主もしくは管理会社に相談しましょう。
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この記事を書いた人：小花絵里
宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・FP2級など
不動産会社・住宅メーカーで働いた経験から、不動産についてわかりやすく解説する不動産ライター。
大手Webメディアを中心に多数寄稿しています。
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